Avere una seconda casa di proprietà è davvero una fortuna al giorno d’oggi, sia per godersi una villeggiatura a costo zero che per affittare e ricavare profitto dalla dimora. La buona notizia è che il bonus per la ristrutturazione delle seconde case è attualmente previsto per le abitazioni non adibite a domicilio principale. Esiste infatti la possibilità di portare in detrazione IRPEF il 50% delle spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia su singole unità immobiliari residenziali o su parti comuni di condomini.
La detrazione per le seconde case è del 50% sulle spese sostenute per un massimo di 96 mila euro.
Le detrazioni fiscali per la ristrutturazione della seconda casa comprendono anche interventi “secondari” come la ristrutturazione del bagno: l’importante è che siano modifiche ad alto risparmio energetico, con l’utilizzo ad esempio di impianti fotovoltaici, a condizione che producano energia solo per l’abitazione.
Sia il bonus che il tetto massimo di spesa riguarda ogni singola unità abitativa, purché censita al catasto. Questo significa che chi ha più di una casa da ristrutturare può accedere alla detrazione per ciascun immobile e per altri interventi sulle relative aree di pertinenza. La detrazione non è invece ammessa su nuove costruzioni o su volumi non pertinenti all’abitazione.
Anche il Superbonus 110% (Ecobonus e Sismabonus) non è limitato ai soli immobili adibiti ad abitazione principale: è possibile accedere alla detrazione del 110% anche sulla seconda casa, anche se si tratta di un’abitazione unifamiliare (la prima versione del decreto sull’Ecobonus escludeva gi edifici unifamiliari non adibiti ad abitazione principale), con la sola esclusione delle abitazioni di lusso (palazzi storici e abitazioni di tipo signorile).
Nessun limite di accesso al bonus per edifici unifamiliari o singole unità immobiliari, anche funzionalmente indipendenti e con accessi autonomi, situate all’interno di edifici plurifamiliari, come nel caso della cosiddette “villette a schiera”.
Come funziona il Superbonus nel caso di una seconda casa?
Il Superbonus, dedicato agli interventi di riqualificazione energetica, riduzione del rischio sismico, installazione di impianti fotovoltaici e installazione di colonnine per la ricarica di auto elettriche prevede la detrazione del 110% sulle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022 (il precedente termine era il 31 dicembre 2021). Per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2021 la detrazione è ripartita in 5 quote annuali di pari importo, mentre per la parte di spesa sostenuta nel 2022 è ripartita in 4 quote annuali di pari importo.
In alternativa allo sconto fiscale in dichiarazione dei redditi, l’agevolazione può essere usufruita dalla persona fisica sotto forma di cessione del credito (ad una banca o ente finanziatore) o di sconto diretto sul corrispettivo dovuto al fornitore.
Per quanto riguarda il Bonus Ristrutturazione, non ci sono limiti che impediscono di sfruttare l’agevolazione su diversi immobili. Significa che la detrazione sulla ristrutturazione può essere utilizzato dallo stesso beneficiario su più abitazioni contemporaneamente, fermo restando il limite di spesa di 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare. Il Superbonus 110% fissa il tetto di utilizzo a due immobili; anche in questo caso, è comunque possibile sfruttare il bonus sia per la prima che per la seconda casa.
Il mutuo per ristrutturare la seconda casa
La differenza sostanziale riguarda l’imposta sostitutiva del mutuo, pari allo 0,25% dell’importo erogato per la prima casa e del 2% per la seconda casa. Per ottenere il mutuo 100% per la seconda casa è necessario fornire alla banca specifiche garanzie come polizze, fideiussioni o ipoteche su altri immobili.
Per quanto riguarda il mutuo per ristrutturare la seconda casa, l’iter per ottenerlo è invece uguale a quello per il classico mutuo di acquisto. In caso di interventi di manutenzione ordinaria è sufficiente presentare alla banca il preventivo dettagliato ed il computo metrico estimativo, mentre per interventi di manutenzione straordinaria occorre presentare anche il progetto edilizio e la domanda di autorizzazione edilizia presentata al Comune. La somma richiesta per il mutuo di ristrutturazione della seconda casa può essere erogata in un’unica soluzione, in caso di interventi minori, oppure a stato avanzamento lavori (SAL), con la banca che sblocca le somme necessarie passo dopo passo, man mano che i lavori procedono.
Chi può beneficiare del bonus ristrutturazione della seconda casa?
Tra i beneficiari del bonus rientrano il proprietario, il nudo proprietario, i titolari di un qualsiasi diritto di godimento (uso, usufrutto, abitazione, superficie), comodatari o locatari, soci di cooperative o di società semplici e imprenditori individuali. Tra i documenti bisogna presentare all’Agenzia delle Entrate in caso di successivo controllo, non possono mancare la domanda di accatastamento, le ricevute di pagamento dell’Imu e la dichiarazione di consenso per i lavori. Per ottenere il bonus ristrutturazione seconda casa il contribuente deve avere già sostenuto tutte le spese attraverso un bonifico ordinario oppure un bonifico parlante (ossia che fornisce informazioni molto precise non solo sul contribuente ma anche sulla ditta edile che ha effettuato i lavori di ristrutturazione).
Inoltre, entro 90 giorni da quando i lavori sono stati ultimati o l’impianto è stato collaudato va data comunicazione per via telematica all’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile (ENEA). Tale comunicazione è obbligatoria solo per determinati tipi di lavori e specificatamente quelli che comportano un risparmio energetico o un utilizzo delle fonti rinnovabili di energia. Tuttavia, la comunicazione tardiva non fa perdere il diritto alla detrazione. L’importante è che venga data, anche dopo la scadenza dei 90 giorni.