La suddivisione di un immobili in più unità avviene spesso per motivi pratico ed economici e non sempre in modo semplice sia per le attività burocratiche da svolgere sia per quelle edilizie.
Oggi troverai tutte le informazioni in merito al frazionamento, quali sono i vantaggi e le prassi così da comprendere se è la scelta giusta per te e la tua proprietà.
Vantaggi frazionamento: perché dividere un immobile in due unità
La ragione principale che induce ad effettuare un frazionamento è l’acquisizione ereditaria di un immobile con più persone e le idee divergenti in merito alla gestione dell’immobile stesso. Quali sono i vantaggi nell’effettuare una suddivisione di un immobile in più unità più piccole? Scopriamoli insieme:
- successione ereditaria agevolata e semplificata: con il frazionamento l’immobile è equamente diviso in mq senza favoritismi
- migliore introito nell’affitto immobiliare: sul mercato la richiesta di appartamenti piccoli è maggiore di quella dei grandi, il ricavare due immobili o più significa affittare a molte più persone
- Facilitazione della vendita: i bilocali e i monolocali sono alla portata di tutti e più richiesti dal mercato rispetto ad ampi appartamenti o casali
- Opportunità di generare case indipendenti in cui destinare parenti più stretti quali i propri figli con famiglia o i genitori anziani.
Come dividere un appartamento in un condominio e quando non si può frazionare
Non sempre è possibile effettuare un frazionamento immobiliare, vediamo innanzitutto quali sono i requisiti tecnici che un appartamento deve possedere se si decide di avviare la pratica di frazionamento.
Suddivisione impiantistica e costruttiva semplice: suddividere una casa significa anche avere tubazioni indipendenti ad esempio. Non sempre è possibile ad un costo limitato effettuare queste prassi. Vi deve essere la possibilità di creare un secondo ingresso indipendente.
- Studio delle pendenze delle tubazioni: ogni bagno, per raggiungere gli scarichi idrici, ha bisogno di certe pendenze e non sempre è possibile ottenerle. Bisognerà poi controllare anche la posizione delle canne fumarie, che sia a norma.
Quando non si può frazionare un appartamento? Sebbene un appartamento sia ampio, vi sono delle prescrizioni igienico-sanitarie nel regolamento edilizio di ciascun comune che vanno seguite: quali ad esempio la giusta vivibilità, il rapporto tra le superfici dei locali e delle finestre e così via. Ulteriori vincoli da controllare a monte saranno anche la presenza di divieti nel regolamento condominiale dello stabile o di vincoli nell’apertura di un vano laddove si tratti di un edificio di valore storico artistico.
Decreto sblocca Italia e detrazioni fiscali per frazionamento immobiliare
Il famoso decreto Sblocca Italia venne promulgato nel 2014 semplificando di molto le procedure burocratiche del frazionamento e della suddivisione di un immobile. Grazie al decreto infatti si può suddividere una casa senza il permesso del Comune. L’unica cosa è che sia rispettata la volumetria complessiva dell’edificio e mantenuta l’originaria destinazione d’uso. Non si può quindi rendere un negozio una casa o viceversa.
È importante però sottolineare che prima che si inizi a livello edilizio la suddivisione dell’immobile, il proprio tecnico (un architetto, anche un geometra o ingegnere) si dovrà occupare di consegnare all’ufficio apposito comunale la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) dove dirà che i lavori sono conformi:
- alla normativa antisismica
- alla normativa in tema di efficienza energetica
- al regolamento edilizio
- e che le parti strutturali dell’edificio non saranno intaccate
Se invece si decidesse di aprire, ad esempio, una nuova porta sul ballatoio servirà un altro documento detto SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) con tutti gli elaborati del progetto che saranno depositati al Genio Civile.
L’addetto del cantiere avrà premura di recarsi a fine lavori presso il Catasto per aggiornare le planimetrie. Seguirà la comunicazione all’Agenzia delle Entrate per la diversa rendita catastale.
Ultimo step burocratico per il frazionamento immobiliare sarà presentare la comunicazione di fine lavori e il certificato di collaudo.
Il costo divisione immobile in due unità a Roma
Suddividere un immobile in città come Roma può comportare costi più elevati rispetto ad una piccola cittadina di provincia. Dovrete considerare nei costi da sostenere numerose spese fisse tra cui:
- prezzo degli interventi edili e di impiantistica
- percentuali per i tecnici della progettazione e per quelli amministrativi
- costi e diritti di segreteria diversi da Comune in Comune
- oneri detti di urbanizzazione (500 euro ogni 10 mq circa)
- allacciare nuove utenze di luce e gas
- tassazione catastale per la variazione
La buona notizia è che siccome il frazionamento di un immobile è inteso come manutenzione straordinaria si può sfruttare la detrazione IRPEF del 50% per lavori di ristrutturazione il cui rimborso massimo sarà di 96.000 euro per ogni appartamento: Detrazioni ottenute attraverso 10 quote annuali previo impiego del bonifico parlante. I due appartamenti appartenendo a due proprietari come prime case, avranno altresì anche esenzione IMU.
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